Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaissent un réel succès auprès des épargnants. Grâce à ce produit d’épargne, vous pouvez investir dans des actifs tangibles, principalement l’immobilier de bureaux et/ou de commerce. Décryptage dans cet article des avantages, mais surtout des inconvénients et des risques des SCPI.
Les SCPI : que comprendre ?
Les SCPI ne sont rien d’autre qu’une structure d’investissement de placement collectif qui achète et gère un patrimoine immobilier. Elles constituent l’un des placements les plus privilégiés par les épargnants. Pour fonctionner, elles collectent de l’argent dans le public et redistribuent par la suite les loyers et/ou les avantages fiscaux à leurs « associés » et porteurs de parts de SCPI. Les SCPI permettent aux investisseurs de réaliser un projet immobilier en fonction de leurs moyens financiers. Tout particulier peut investir dans une SCPI .
Quelles sont les méthodes d’investissement en SCPI ?
Il existe 4 méthodes importantes d’investissement en SCPI :
- Au comptant, si vous avez envie de percevoir des revenus complémentaires ;
- Via crédit immobilier pour obtenir le meilleur rendement ;
- Via contrat d’assurance-vie pour optimiser la fiscalité, si vous avez une tranche d’imposition élevée ;
- Via démembrement temporaire, si vous souhaitez récolter un revenu complémentaire dans quelques années ;
Les avantages d’une SCPI
Lorsqu’un investisseur prend des actions dans une SCPI, il bénéficie de plusieurs avantages. Au nombre de ceux-ci, on peut citer :
- L’accès facile à un placement peu coûteux
Pas besoin d’une somme phénoménale pour être actionnaire d’une SCPI ! Pour cause, l’acquisition se fait en parts. Vous pouvez donc choisir le nombre de parts que vous souhaitez acheter en fonction de vos besoins et de votre portefeuille. Les frais d’adhésion à une SCPI tournent autour de 5000 dollars. Cette somme peut légèrement différer d’une SCPI à une autre, en fonction de la stratégie de chacune. Contrairement à l’usage dans l’immobilier direct, vous n’avez pas besoin de l’intervention d’un notaire. Il suffit de remplir un simple bulletin de souscription pour acquérir des parts.
- La gestion de ses fonds par un professionnel
Vos actifs sont dans les mains de professionnels de la gestion. Les SCPI sont sous la tutelle de sociétés de gestion agréées par l’Autorité des marchés financiers. Ces dernières se chargent de récolter des fonds auprès des investisseurs, puis les investissent sur des actifs immobiliers qu’elles louent afin de les rendre rentables. Ainsi, dans le même temps qu’elles valorisent leur patrimoine, elles fructifient également vos revenus.
Tous les locataires d’une SCPI signent un contrat de bail d’une durée précise. Cette durée peut aller de 3 ans à 9 ans et dépend surtout de chaque SCPI. En optant pour ce type de baux commerciaux, les SCPI garantissent à leurs investisseurs des locataires stables et donc des revenus réguliers allant de 5 à 6 % par an.
C’est l’un des plus grands avantages des SCPI. En effet, même si les performances actuelles ne présument pas celles du futur, les rendements des SCPI sont les plus élevés parmi ceux des placements immobiliers existants. Par exemple, les rendements locatifs sont compris entre 5 et 6 % nets, si ceux d’une studette s’élèvent entre 3,5 et 4,5 % nets de charges.
Pour un particulier qui dispose de peu de moyens, mais qui ambitionne d’investir dans l’immobilier, les SCPI sont donc une alternative très rentable à l’immobilier locatif direct. C’est aussi un moyen de diversifier et de mutualiser son patrimoine. Prudence tout de même ! Les SCPI ne sont pas non plus sans risques. Ces derniers sont souvent liés à la difficulté de revente des parts sur le marché secondaire.
Les inconvénients d’une SCPI
Devenir investisseur dans une SCPI présente aussi quelques inconvénients. Ils sont d’ordre divers et peuvent impacter votre vie et vos finances sur une durée plus ou moins longue. Il s’agit :
- Des risques liés aux secteurs d’activités
Étant donné que toutes les SCPI ne fonctionnent pas de la même manière, elles n’offrent pas les mêmes avantages. Investir dans certaines peut même vous mettre dans une situation financière délicate dans les premières années de votre souscription. Pour ce faire, il est conseillé d’éviter les SCPI fiscales, notamment
les SCPI PINEL. Même si ces dernières présentent un avantage fiscal allant jusqu’à
18 % de réduction d’impôt, elles ne sont pas pour le moins sans risques. En effet, leur système permet de défiscaliser dès l’année d’acquisition des parts, mais l’actif immobilier ne sera constitué que 24 mois plus tard. Pendant ce temps, l’investisseur ne bénéficie d’aucun revenu. Si entre-temps l’investisseur avait fait un prêt bancaire, il devra se débrouiller autrement pour respecter ses mensualités. Il faudra aussi compter avec les 9 années imposées de mise en location au sein du dispositif PINEL. De leur côté, les SCPI de rendement qui investissent dans les biens professionnels tels les bureaux, les entrepôts, etc. présentent un risque de mauvais calibrage dans le temps. Ce risque peut coûter cher à la SCPI et à sa trésorerie. Pour limiter ces risques, il est recommandé d’opter pour des SCPI connues et offrant une diversification intelligente des actifs immobiliers avec une sélection de locataires solides.
- Des risques liés à la liquidité
La notion de liquidité a une autre connotation, quand il s’agit des SCPI. De même, cela peut constituer une source de déception pour certains investisseurs qui ne la maîtrisaient pas au départ. Quand vous acquerrez des parts de SCPI, vous vous acquittez d’une souscription incluant un ensemble de frais fixes non négociables variant entre 8 et 10 %. En termes plus clairs, vous devrez patienter le temps de rentabiliser avant de songer à vendre. Autrement, vous perdrez 8 à 10 % de votre investissement, si vous décidez de vendre vos parts juste au lendemain de votre souscription. Vous devrez aussi faire attention dans le choix de la structure capitaliste de votre SCPI. Il en existe de deux types : la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable. La première dispose d’un capital limité à un montant maximum, par conséquent à un maximum d’associés. La sortie ici est subordonnée à un accord de transaction gré à gré entre un vendeur de parts et un acheteur de parts. Le prix est fixé de commun accord entre les deux parties. La deuxième a un capital évolutif dans le temps. Ici, les parts s’échangent souvent entre sortants et entrants, et le prix est fixé par la SCPI elle-même. En résumé, pour ne pas ressentir une grande perte lors de la vente de vos actifs, vous devriez privilégier les SCPI à capital variable afin de profiter d’un marché d’échange actif.
- Des risques inhérents à la fiscalité
La fiscalité peut aussi constituer un frein pour les investisseurs de SCPI. En effet, beaucoup de personnes n’arrivent pas à bien calculer l’impact fiscal d’une SCPI. Elles omettent généralement l’incident qu’a la fiscalité sur leur rendement SCPI. Or, étant donné que les revenus des parts des SCPI acquises en direct sont à 99 % classés dans la catégorie des revenus fonciers, ils sont fiscalisés comme tels et soumis à leur tranche d’imposition sur le revenu.
Même si la SCPI de rendement professionnalise le fait locatif, le choix du locataire, sa capacité de payement, les éventuels dommages qu’il fera subir au bien immobilier sont autant de paramètres que vous serez amenés à supporter. Quand vous investissez dans l’immobilier, vous devrez donc avoir un œil sur la stratégie de sélection de l’actif immobilier. Ceci vous permettra de vous assurer que vous aurez de nombreux locataires issus de divers secteurs d’activité, de tailles variables et offrant des services différents. Pour en avoir le cœur net, référez-vous au taux de remplissage. Il fait un point sur le nombre de locations en cours et le nombre total de locaux à louer. Le meilleur taux de remplissage doit être compris entre 85 et 100 %. N’hésitez pas non plus à vous renseigner sur les raisons des vacances de locations et les contrats de bail. Certains termes très avantageux pour les locataires peuvent à la longue mettre à mal le capital de la SCPI.
